Los impuestos que se pagan cuando se realiza una operación
Con un mercado inmobiliario en ebullición, el tema tributario es una de las principales preocupaciones tanto de los vendedores como de los compradores a la hora de avanzar en una operación de compra-venta de inmuebles. De hecho puede marcarse un antes y un después tras los cambios legales que introdujo la reforma impositiva y el revaluó de impuestos de 2018.
El tributarista Santiago Saénz Valiente titular del estudio homónimo explica que cuando una persona vende casas, departamentos, oficinas y locales comerciales destinados a alquiler es clave verificar cual fue su fecha de adquisición o ingreso a su patrimonio por herencia o donación para conocer su tratamiento impositivo.
«Si es anterior al 31 de diciembre de 2017, la venta quedará gravada por el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) con la tasa del 1,5 por ciento sobre el precio de escritura», detalla Saénz Valiente. Es decir ese tributo no fue derogado, es aplicable y está vigente sobre los inmuebles adquiridos hasta el último día del año último. De todas formas hay que aclarar que una gran parte de la población no lo paga porque adherían al régimen venta y reemplazo para el caso de vivienda propia», analiza.
Otra realidad impositiva viven quienes compraron la propiedad a partir de 2018. En este caso, la venta quedará alcanzada por el nuevo régimen dispuesto por la reforma que es el impuesto a las ganancias de 15 por ciento en pesos, por la diferencia entre el valor de compra actualizado y el de venta, en pesos.
«Es decir que los inmuebles comprados este año, el ITI no corre más al momento de su venta. Una situación diferente es la de aquellas personas que compraron la propiedad años anteriores y deciden venderla. En estos casos tendrán el beneficio de pagar ITI que usualmente resulta una cifra poco significativa», agrega el tributarista. En números, reconoce que cuando la ganancia es mayor al 10 por ciento conviene el ITI, si es menor ganancias.
¿Fin del dinero negro?
Un cambio es que con la nueva legislación, las operaciones inmobiliarias suelen cerrarse con montos reales evitando así la cadena de dinero oscuro tan habitual en la compra y venta de propiedades. Hasta ahora cuando la operación estaba alcanzada por el ITI no había necesidad de sincerar el precio ya que el impuesto del 1,5 por ciento es sobre lo escriturado.
«Como hoy la ley exige que se tiene que pagar el 15 por ciento de la diferencia entre el valor de compra y el de venta, se manejan cifras reales por ser más conveniente para quien incorpora un bien a su patrimonio», agrega Saénz Valiente y añade «Igual consideración corre para los honorarios profesionales y costos de intermediarios que en gran medida pasarán a sincerarse».
El problema que plantea el especialista es que como en la práctica las transacciones del mercado inmobiliario se realizan en dólares, existen distorsiones en la determinación de la ganancia sobre la que se aplica el impuesto del 15 por ciento. Si en la actualidad una persona adquiere una propiedad en US$300.000 que con una cotización de $20/US$ representa $6 millones y la vende en 2020 al mismo precio en moneda dura y un tipo de cambio de $30, el inversor no habrá ganado en dólares pero igual deberá pagar el 15 por ciento del monto que se revalorizó la propiedad en pesos.
El cálculo sería el siguiente: por la corrección del tipo de cambio el valor de esa propiedad pasará en dos años de $6 millones a $9 millones. Luego al monto original ($6 millones) se le aplicará la actualización del coeficiente de inflación que si por ejemplo es del 30 por ciento establecerá una actualización del costo llegando a $7,8 millones, pero como la vende en US$300.000 que son $ 9 millones, deberá pagar el 15 por ciento de $1,2 millones la diferencia entre esos $9 millones y $7.8 millones que implican $180.000. «Una ganancia totalmente ficticia», sostiene el tributarista.
La situación de las empresas unipersonales o sociedades no ha cambiado con la reforma y permanece el daño de confiscatoriedad afectando el derecho de propiedad que es una garantía constitucional. «Las ventas de inmuebles están siempre gravadas por el impuesto a las Ganancias. Si se incorporó el bien antes del 31 de diciembre de 2017, su costo sólo puede actualizarse hasta el año 1992, lo cual es dramático.
Si uno hubiera comprado un local comercial en US$1 millón en tiempos de convertibilidad (que representaban un millón de pesos) y hoy decide venderlo, deberá pagar 35 por ciento de la diferencia entre el precio de venta y compra. Es decir vendiéndolo al mismo valor en dólares, el impuesto a afrontar será del 35 por ciento sobre $19 millones (la diferencia entre $1 millón y $20 millones) contemplando una cotización del dólar de $20», analiza Saénz Valiente.
Los artilugios
En los hechos y para evitar este tipo de situaciones, las empresas hacen venta y reemplazo pero solo implica un diferimiento de impuesto. En algunos casos también se escritura a un valor menor al real. La noticia es que a partir de 2018 las empresas podrán, por los inmuebles adquiridos con anterioridad a la reforma -en forma opcional- adherirse al revalúo impositivo. Es decir, pueden modificar el valor registrado tras una valuación especial realizada por un profesional matriculado o bien utilizando coeficientes de una tabla de la ley.
Para avanzar en este proceso deberá abonarse un 8 por ciento como impuesto especial sobre el mayor valor del registrado impositivamente. «Ello es injusto, pues quienes escondieron en la penumbra estos bienes, abonaron solo el 5 por ciento en el blanqueo. Otra inequidad se presenta ante la venta en los dos años posteriores al periodo del revalúo, porque a quienes revaluaron se les restringe el computo del costo. En cambio quienes blanquearon se les permite deducir el total del valor adjudicado sin restricciones. Por eso es clave en cada caso analizar si es conveniente o no adherir a este régimen», relata Saénz Valiente y finaliza que preocupa también que la empresa debe renunciar a cualquier proceso judicial o administrativo reclamando actualizaciones por inflación.